Por Gabriel Boragina ©
El gobierno de LLA es una colección de mentiras unas tras otras. Aprovechando y explotando la credulidad de la ciudadanía, se da el lujo de, no solo mentir desde cuando estaba en campaña política, sino de continuar haciéndolo una vez obtenido el poder que tanto ansiaba.
Hoy vamos a analizar una de sus primeras mentiras mantenida en el tiempo hasta la fecha: la supuesta ''liberación'' del mercado inmobiliario en materia de locaciones, que fuera una de sus primeras medidas anunciada con gran estruendo de bombos y platillos como luego siguió siendo con el resto de sus mentiras hasta el día de la fecha.
La falsa ''liberación'' fue introducida en un acto inconstitucional mediante el decreto ley (hoy llamados DNU) Nº 70/2023. La inconstitucionalidad del decreto la tratamos en este lugar: Un decreto inconstitucional al que remitimos al lector interesado. No volveremos sobre ese tema, sino que nos ocuparemos de su manifiesta falsedad.
La propaganda gubernamental del decreto decía entonces (y sigue diciendo ahora) que mediante el mismo se liberaba el mercado de alquileres. Un liberal entendería que esa libertad seria otorgada a ambas partes, es decir, a los dueños de inmuebles y a los locatarios (inquilinos) de los mismos. Pero en la letra del decreto no existe esa mutua liberación. El decreto mantiene las restricciones a la propiedad que el Código Civil y Comercial de la Nación impone a los dueños de inmuebles deseosos de darlos en alquiler.
Para no transformar este texto en un artículo jurídico, en un lenguaje sencillo, digamos que el código civil vigente si bien otorga libertad de contratar, restringe, en cambio, la libertad de rescindir el contrato (finalizarlo). Pero esta restricción pesa solamente sobre cabeza del propietario y no la del inquilino. En otros términos, si el lector quiere dar en alquiler una propiedad suya y después se arrepiente y quiere venderla u ocuparla el mismo, la ley no le permite hacerlo, salvo en casos muy puntuales y excepcionales que son de muy difícil prueba, pero esa facilidad y derecho si se lo otorga al inquilino. ¿Entonces desde el punto de vista liberal la pregunta a hacerse es que clase de libertad es aquella que la ley le da a una de las partes contratantes (en este caso al inquilino) y le niega a la otra parte (en el supuesto argentino al propietario del inmueble alquilado)?
Cito este caso porque es de consulta frecuente entre mis clientes, pero no se trata del único asunto donde se propagandea con desmesurada y cansina insistencia ''libertades'' que no han sido otorgadas o no lo han sido a todos, sino solo a algunos. Cualquier libertad que se otorga a unos, pero se les niega a otros no es liberalismo, precisamente porque el liberalismo no es sectario, y si lo fuera no sería liberalismo ni libertarianismo sino socialismo o intervencionismo.
Este favoritismo que otorga la ley proviene de la reforma que en el año 2015 hizo el gobierno del Frente para la Victoria (FpV) al código civil que regía entonces (el de Dalmacio Vélez Sársfield de 1871) un genuino -este último- código liberal comparado con el mamarracho de 2015. En el código histórico de Vélez no existía el engendro de la ''ley de alquileres'' creado por el intervencionismo del siglo XX (inconcebible en el siglo XIX). Esta figura jurídica estaba subsumida en la locación de cosas que en pocos artículos regulaba aspectos menores y operativos, pero que daba por sentada la libertad absoluta de contratar y de rescindir el contrato compensando la parte que rescindía a la otra. Regia el pacta sunt servanda a rajatabla.
El supuesto gobierno ''liberal/libertario'' mantiene la legislación del gobierno populista del FpV (en ese momento con C.F. Kirchner al frente). Una legislación tendiente a mantener privilegios a unos negándoselos a otros. Nada más lejos del liberalismo o libertarianismo.
Quien lea el texto del DNU 70/2023 comprobará que fueron modificados numerosos aspectos del contrato de locación: plazo mínimo, moneda de pago, mecanismos de actualización y garantías. Sin embargo, permaneció intacta la cuestión decisiva desde la perspectiva del derecho de propiedad: el propietario continúa sin poder poner fin unilateralmente al contrato por la sola circunstancia de haber cambiado de opinión, querer vender el inmueble, necesitar ocuparlo personalmente o preferir otro destino económico para su bien. En cambio, el locatario conserva la facultad legal de rescindir anticipadamente el contrato bajo determinadas y laxas condiciones. No existe, pues, una libertad simétrica entre las partes.
Ese punto es objetivamente verificable.
Por ejemplo: Imaginemos dos situaciones idénticas. Juan alquila su departamento por tres años. A los seis meses recibe una oferta extraordinaria para venderlo y necesita entregarlo libre de ocupantes. La ley le impide resolver el contrato simplemente porque cambió su proyecto económico. María alquila ese mismo departamento. A los seis meses consigue trabajo en otra provincia y decide mudarse. La ley le reconoce la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato pagando la indemnización prevista.
El punto aquí no consiste en discutir si esa protección al inquilino es conveniente o inconveniente. El punto es otro: si uno puede desistir y el otro no, resulta impropio hablar de una "liberalización" del contrato.
John Locke enseñaba que el fin principal por el cual los hombres constituyen gobiernos es la protección de la propiedad. Un régimen jurídico que limita de manera desigual las facultades del propietario sobre su propio bien difícilmente pueda presentarse como una ampliación de la libertad.
Bastiat criticaba los privilegios legales. Una cita muy pertinente suya es: "La ley pervertida toma de unos para dar a otros." No habla específicamente de alquileres, pero sí de privilegios legales.
Ludwig von Mises en La acción humana sostiene que: "La economía de mercado se basa en la libertad contractual." No basta permitir celebrar contratos; también importa el contenido de esa libertad.
Para Hayek, la verdadera libertad exige reglas generales aplicables por igual a todos. Cuando la ley distribuye facultades distintas según la posición jurídica de cada parte, deja de operar como norma general para transformarse en un mecanismo de privilegios. Esto hace LLA
Alberdi advertía que "la propiedad sin el uso ilimitado es un derecho nominal". Resulta difícil conciliar esa concepción con un sistema en el cual el propietario conserva el título de dominio, pero pierde durante años la posibilidad de decidir libremente el destino económico de su inmueble.
El Código Civil de Vélez Sarsfield respondía al paradigma liberal clásico del siglo XIX. La autonomía de la voluntad constituía la regla y las restricciones legales la excepción. Las sucesivas leyes especiales de alquileres dictadas durante el siglo XX fueron desplazando progresivamente ese principio, sustituyéndolo por un creciente intervencionismo estatal en favor de una de las partes del contrato. El Código Civil y Comercial de 2015 consolidó buena parte de esa evolución.
Imaginemos una ley que autorizara únicamente al vendedor de un automóvil a rescindir el contrato, prohibiéndole hacerlo al comprador. Nadie afirmaría seriamente que ambos gozan de la misma libertad contractual. Del mismo modo, cuando la ley concede la facultad de desistir a una sola de las partes, resulta impropio presentar ese régimen como una liberación del contrato. Es una farsa, un engaño como toda LLA
La cuestión, entonces, no consiste en discutir si conviene proteger más al inquilino o al propietario. Ese es otro debate. Lo que aquí se cuestiona es la utilización de la palabra "liberalización" para describir un régimen jurídico que mantiene intacta una de las restricciones más importantes al ejercicio del derecho de propiedad. Cuando una libertad se reconoce únicamente a una de las partes contratantes y se niega a la otra, no existe una ampliación general de la libertad contractual sino una distribución desigual de facultades legales. Puede defenderse políticamente ese modelo, pero llamarlo "mercado libre" constituye, cuanto menos, una descripción inexacta y engañosa.
La conclusión es clara: LLA no solamente nada tiene de liberal ni de libertario, sino que es un partido cuasi fascista.
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